Por Mariano Goes, estagiário do escritório Cândido Dortas Advocacia
No âmbito do direito condominial, não é raro observar que a vaga de garagem de uma unidade residencial pode contar com matrícula própria perante o registro de imóveis, sendo ela totalmente desvinculada à matrícula do imóvel em si.
Isso permite, por exemplo, que eventuais credores busquem a penhora da vaga de garagem para a satisfação do débito, uma vez que as unidades residenciais podem ser protegidas pela impenhorabilidade, caso constituam bem de família, o que não se estende às respectivas vagas, conforme enunciado da Súmula n° 449 do STJ, que indica que “a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.
Com efeito, o art. 1.331, § 1º, do Código Civil, determina que as partes independentes do imóvel em condomínio (como as vagas de garagem) não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio.
Por essa razão, surge o seguinte questionamento: é possível que a vaga de garagem penhorada seja arrematada por pessoa que não faça parte do condomínio?
Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vedação de alienação de vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, imposta pelo art. 1.331, §1°, do Código Civil, deve ser aplicado também em caso de penhora judicial.
O caso analisado pelo Tribunal dizia respeito à execução fiscal proposta pelo Inmetro contra um particular, que findou na penhora da vaga de garagem e na consequente alienação judicial para quitar a dívida. O condomínio se habilitou nos autos solicitando que a oferta para o arremate do bem se restringisse aos condôminos, com fundamento no art. 1331, §1°, do Código Civil.
A relatora ministra Assusete Magalhães, aduziu que a vedação do art. 1.331, §1°, do Código Civil foi incluída pela Lei n° 12.607/2012 com o objetivo de aumentar a proteção da segurança do condomínio e a sua funcionalidade, evitando que terceiros estranhos circulassem no interior do condomínio.
Dessa forma, a ministra destacou que “em tais casos, a hasta pública deverá ocorrer no universo limitado dos demais condôminos” (STJ. 2ª Turma. REsp 2.008.627-RS, Rel. Min. Assusete Magalhães, julgado em 13/09/2022).
Portanto, ressalvada a hipótese de autorização expressa da convenção condominial, a hasta pública para alienação de vaga de garagem em condomínio se restringe aos demais condôminos, em harmonia com o art. 1.331, §1°, do Código Civil.
